בבלוג הקודם הצגתי את הנתונים שפורסמו לאחרונה על ידי הלמ"ס ועל ידי בנק ישראל, והצבעתי על מגמות סותרות. המסקנה היתה כי בהתאם לנתונים שפורסמו, נראה כי הביקוש וההיצע בשוק הדירות ייפגשו בנקודת שיווי משקל שתבטא רמת מחירים גבוהה יותר, אלא אם כן, הציפיות להגדלה משמעותית של היצע הדירות, והצעדים שנקטה הממשלה לצינון הביקושים אכן יגשימו את עצמם.
על מה מבוססות ציפיות אלו ?
משרדי האוצר והשיכון הציבו כיעד מרכזי את הפחתת מחירי הדיור. על מנת לעמוד ביעדים אלו, נבחרו מספר כלי ביצוע אשר המרכזיים שבהם הם תכנית מחיר למשתכן והסכמי גג עם הרשויות המקומיות.
שני כלים אלו, אמורים ליצור בתנועת מלקחיים הפחתת ביקושים מחד, על ידי הוצאת היקף גדול של זכאים, לפחות באופן זמני, ממעגל הביקוש, והגדלת ההיצע מאידך, על ידי טיפול ממוקד, רב מערכתי של הממשלה תוך מתן תמריצים תקציביים ניכרים לרשויות מקומיות אשר יצטרפו לתכנית "הסכמי הגג", ויאפשרו את הגדלת היצע הבניה למגורים באמצעות קידום תכניות מתאר והרשאות בניה בהיקפים משמעותיים.
האם כלי ביצוע אלה יביאו לתוצאת המצופות מהן ? מהם החסמים למימוש תכניות אלה ?
נראה כי המפתח להבנת ההתפתחויות בשוק הבניה למגורים בשנים הקרובות, נמצא בהבנת היכולת של כלי הביצוע הללו לציור את השינויים המצופים בשוק. לצורך כך, ננתח (בתמצית) את כלי הביצוע, על יתרונותיהם ומגבלותיהם.
1. תכנית מחיר למשתכן
בהתאם לפרסומי משרד הבינוי והשיכון, תכנית "מחיר למשתכן" היא תכנית הדגל של משרד הבינוי והשיכון ומטרתה "להקל על חסרי דירה לקנות דירה ראשונה בתנאים מועדפים". למעשה התכנית מיועדת לטפל בצד הביקוש של מחירי הדירות.
במסגרת תכנית מחיר למשתכן, תשווק הממשלה מגרשים מתוכננים בכל רחבי הארץ ליזמים, אשר יציגו את המחיר המבוקש על ידם לאישור משרד הבינוי והשיכון. יחידות הדיור שתכננו היזמים יוצאו בהגרלה לזכאים במחירים שנקבעו ולאחר תהליכי הבניה ואישור הדירות (טופס 4) יוכלו הזוכים בהגרלות להיכנס לדירה המיוחלת.
מה בעצם מבקשת תכנית זו להשיג ? למעשה התכנית מיועדת לטפל בצד הביקוש של מחירי הדירות, ובטווח המיידי התכנית מיועדת להוציא מן השוק עשרות אלפי זכאים לדיור, אשר מרגע הצטרפותם להגרלה וכל עוד לא הודיעו למשרד הבינוי והשיכון על כך שהם מוותרים על הדירה בה זכו, זכאים אלו הינם מחוץ למעגל הביקוש. אכן, יופי של תכנית אבל, וכאן אבל גדול וזאת מכיוון שהתכנית מספקת פתרון להפחתת לחצי ביקוש לטווח הקצר, ואינה מהווה פיתרון יציב לטווח הבינוני והארוך.
על פי נתונים המפורסמים באתר האינטרנט של משרד הבינוי והשיכון, עד כה הוגרלו במסגרת זו כ- 45,500 דירות בכל רחבי הארץ. נשמע מצויין. אך אם נבחן את הביצוע לעומק נבחין בכשלים ובחסמים של תכנית זו :
א. תהליכי הוצאת היתרי הבניה נשאר מסורבל ונמשך זמן רב. התוצאה היא שקצב הכנסת הדירות לשוק הינו איטי.
ב. לטענת דיירים שדירותיהם נבנו, הדירות שנבנו אינן תואמות את סטנדרט השוק או את התכניות שהוצגו, אולם במסגרת התכנית, מתברר כי לא ניתן להכניס שינויים בדירה במהלך הבניה כמקובל בדירות הנמכרות בשוק החופשי.
ג. הקמת התשתיות לשכונת המגורים – כבישי גישה, מערכות חשמל, מים וביוב, בתי ספר ופיתוח שכונתי התלויות ברשות המקומית וברשות מקרקעי ישראל – מתעכבת.
ד. בהתאם לתכנית זו, ישווקו מגרשים לדיור בכל רחבי הארץ. אלא מאי ?מסיבות שונות, הציבור מעוניין בדירות באיזורי הביקוש (בעיקר גוש דן). התכנית אינה נותנת מענה ללחצי ביקוש אלו.
שלושת החסמים הראשונים שצויינו, ככל שאינם נקודתיים, וככל שיאפיינו את התכנית גם בהמשך, עלולים להביא לנטישת התכנית על ידי הזכאים, מה שיחזיר את הזכאים למעגל הביקוש ויחזיר את לחצי הביקוש כך שיעלו את המחירים בטווח הבינוני שוב.
2. תכנית הסכמי הגג
תכנית הסכמי הגג הינה הזרוע השניה של כלי הביצוע שבידי הממשלה ומיועדת לטיפול בצד ההיצע. מהם הסכמי גג ומדוע הם נחוצים ?
במהלך עסקים רגיל, רשויות מקומיות אינן להוטות להגדיל את היצע הדיור למגורים וזאת מהטעם הפשוט שהרשות המקומית צריכה להשקיע בכל תושב משאבים כספיים נכרים בפיתוח תשתיות פיזיות (כבישים, חשמל מים וביוב), בהקמת גני ילדים ובתי ספר, פינוי אשפה, גינון ועוד כהנה וכהנה. התושב שיגיע, ישלם ארנונה למגורים, הנמוכה באופן משמעותי מהארנונה שמשלמים משרדים, לוגיסטיקה ותעשיה ולכן, ההעדפה הברורה של הרשויות המקומיות היא שלא להגדיל, בוודאי שלא באופן משמעותי, את היקף התושבים בעיר, היות וכל תושב נוסף מכביד על התשתיות ומנגד היקף הארנונה הנגבית מתושבים הינה נמוכה.
לאור זאת, חתמה הממשלה על "הסכמי גג" על פיהם הרשויות המקומיות יקדמו במסגרת תכנית נתונה, את תכניות בניין העיר בהיקפי תכנון ובינוי של אלפי דירות, והממשלה, מאידך תתמרץ את הרשויות המקומיות תוך השתתפות בהקמת (או שיקום) התשתיות הפיזיות, גני הילדים ובתי הספר.
על פי נתונים המפורסמים באתר האינטרנט של משרד הבינוי והשיכון, עד כה נחתמו הסכמי גג עם כ- 15 רשויות, אשר התחייבו לקדם בניית מעל 200,000 דירות בתוך כ-5 שנים.
אכן תכנית נפלאה. אולם כרגיל, המבחן יהיה בביצוע. האם הרשויות המקומיות יצליחו להביא מלא זמין של תכניות בניה מאושרות בקצב הרצוי ? האם הממשלה תעמוד בהתחייבויותיה לסייע בפיתוח התשתיות הפיזיות, גני הילדים ובתי הספר ?
מכיוון שמרבית הסכמי הגג נחתמו עם רשויות מקומיות בפריפריה, עולה השאלה האם פיתוח הכבישים ומסילות הברזל יהיה בקצב הנדרש להנגשת היישובים בפריפריה למקורות התעסוקה במרכז ?
ככל שהתכנית לא תביא לשוק בטווח זמן סביר היקף מספיק של דירות, הביקוש יגבר על ההיצע ומטוטלת המחירים תתחיל במסעה מעלה שוב.
סיכום
בשני המאמרים נותחו המגמות הנראות כסותרות בשוק הדיור, וכלי הביצוע המרכזיים בהם משתמשת הממשלה בבואה לייצב את המחירים בשוק זה.
כלי הביצוע (תכנית מחיר למשתכן והסכמי הגג) מטפלים בצורה נעכונה בביקוש ובהיצע בשוק הדיור. יחד עם זאת, הממשלה תשיג את מטרתה רק בתנאי שהתכניות יגשימו את המצופה מהם לאמור : מתן פתרונות דיור בזמן סביר לזכאים לדייור המהווים את עיקר המאסה הלוחצת להעלאת מחירים, ומנגד יצירת מלאי זמין ומהיר של דירות מתוכננות תוך מתן פתרון בו בזמן להקמת תשתיות פיזיות, תשתיות חינוך ועוד.
