בחודש האחרון התפרסמו מספר נתונים משמעותיים, המאפשרים לנתח את הכיוון אחיו הולך שוק הדיור. "מאפשרים לנתח", אך לא בהכרח מאפשרים להגיע למסקנות.
מדוע ? נבחן את הנתונים ונראה....
1. מדד מחירי הדיור
מדד מחירי הדיור נמצא בירידה זה החודש הרביעי ברציפות. המחיר הממוצע של דירה בישראל ירד בחודש פברואר ב 1% והמחיר הממוצע של דירה חדשה ירד אף יותר, בכ- 2.1%.
ירידת המחירים נמדדה בכל איזורי הארץ, ונתונים אלו מצביעים לכאורה על התייצבות המגנה של ירידת מחירים.
2. התחלות הבניה למגורים
נתוני הלמ"ס שפורסמו לאחרונה, מלמדים על ירידה בהיקף התחלות הבניה למגורים, הן ברמה הרבעונית והן ברמה השנתית.
בהתאם לנתונים שפרסמה הלמ"ס, בשנת 2017 חלה ירידה של כ-14% בהיקף התחלות הבניה למגורים, לעומת שנת 2016.
בנוסף, סקר שערך הלמ"ס בקרב הקבלנים מלמד על כך שבחודשים נובמבר 2017-ינואר 2018 נמשכה הירידה בביקוש לדירות בהיקף כ- 8.8%.
3. הביקוש למשכנתאות
על פי נתוני בנק ישראל, ישנה התייצבות בהיקף נטילת המשכנתאות על ידי הציבור בחודשים האחרונים. בפברואר 2018 נטל הציבור משכנתאות בהיקף 4.3 מיליארד ₪ לעומת 4.1 מיליארד ₪ בפברואר 2017. על פי תחזית בנק ישראל, היקף נטילת המשכנתאות ברבעון הראשון של שנת 2018 צפוי לעלות בכ-5% לעומת הרבעון הראשון של שנת 2017.
איך מסתדרים הנתונים הללו ? ומה המסקנות שניתן להסיק מהם על כיוון שוק הדיור, אם בכלל ?
שאלה טובה... אפילו מצויינת. נרחיב מעט את השאלות.
· האם הביקוש, כפי שמתבטא במגמת הירידה במחירים, אכן בהאטה ?
· האם הירידה בהתחלות הבניה משקפת את ירידת המחירים והינה תוצאה ישירה שלה ?
· האם ההתייצבות בהיקף נטילת המשכנתאות מלמדת על תחילת היפוך מגמה בביקוש לדירות ?
· האם הירידה בהתחלות הבניה תתבטא בהמשך בעליית מחירים ?
נראה כי השוק נמצא במצב של אנומליה מסויימת, כאשר מצד אחד ישנה ציפיה להגדלת היצע הדירות כפי שמתבטא במגמה המסתמנת של ירידת המחירים (ננסה לעמוד בהמשך על המקורות לציפיה זו), ומצד שני, הנתונים מלמדים על היצע הולך וקטן של דירות, בצד ביקוש יציב למשכנתאות.
בהתאם לנתונים שפורסמו, ניתן להסיק כי הביקוש וההיצע בשוק הדירות ייפגשו בנקודת שיווי משקל שתבטא רמת מחירים גבוהה יותר, אלא אם כן, הציפיות להגדלה משמעותית של היצע הדירות, אכן יגשימו את עצמן.
על מה מבוססות ציפיות אלו ? ננסה להתייחס לכך בבלוג הבא בסדרה.
